伊藤忠都市開発の投資

実は始めやすい資産形成
「不動産投資」。

不動産投資は金融機関から
融資が受けられる投資商品です。_※1

たとえば自己資金400万円でも、
金融機関から3,600万円の融資を受けることで
⇒4,000万円のマンションが購入可能です。_※1

1. 金融投資と
   不動産投資の違いとは

   株式投資やFXのように
   相場の急激な変動に神経を使わず
   中・長期的な運用を目指す方におすすめの不動産投資。

   一般的に不動産投資は、株やFXなどの短期的な運用を目指す方よりも、中・長期的な運用を考える方におすすめです。
   株式投資・FXは経済情勢によって資産価格の上げ下げが大きく、利益と損失の幅が大きな投資商品です。
   不動産投資、中でも住居系の不動産投資は、賃貸マーケットや中古マーケットの変動幅が
   他のマーケットと比較して小さいため、ミドルリスク・ミドルリターンと言われています。

そこでマンション経営のメリットとは

• 

  毎月の家賃収入は将来の
  老後資金対策に

• 

  少ない自己資金で
  大きな実物資産に
  投資できる

• 

  貨幣価値が下がり、
  実物資産の価値が上がる
  インフレ時の対策に

• 

  運用しながら
  実物資産が残る
  安心感がある

• 

  マンションの
  賃料変動は少ない

• 

  ローン利用の場合、
  団体信用生命保険を付保することで、
  万が一、ご本人が亡くなられた時には、
  以降のローン支払いが
  不要に。_(※5)

1. 賃貸運営の一部のコストは、
   必要経費として申告可能

   賃貸経営による不動産所得は、収入金額から必要経費を差し引いて算出されます。
   必要経費を申告することで課税対象となる不動産所得金額を下げることができます。

   

   必要経費の一例_(※6)こちらも、マンション経営
   ならではの特長です。

   

   ※6. 必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な経費のうち、家事上の経費と明確に区分できるものとなり、無制限にできるものではありません。詳しくは税理士等の専門家にご相談ください。

耳寄りマンション購入は
相続税対策になる！？

マンション購入によって、
現金資産に比べ
相続税を算出する際の課税評価額が低くなる可能性があります。_※7

税制改正により、
2015年（平成27年）1月1日以降に
発生する相続税の基礎控除額が
引き下げとなっており、
課税対象となる範囲が広がっています。

1. 不動産にかかる
   相続税はおトク

   [監修：税理士法人 東京シティ税理士事務所]

   • 現金や預金は
     1億円所有していれば
     1億円で評価

   • 土地の評価は、
     路線価方式で
     公示価格の80％相当

   • 家屋の評価は、
     固定資産税評価方式で
     時価の50％～70％

   • マンションは賃貸割合に応じて
     相続税が軽減される

   • 小規模宅地等特例に
     よって相続税が
     軽減される場合がある

   • マンションを賃貸にすると
     相続税評価が下がる

   そこで、
   1億円の現金と賃貸マンションの相続税の違いは_※8

   

   • 現金1億円を相続した場合相続税1,220万円

     [想定条件]
     ● 相続人が長男1人（基礎控除3,600万円）の場合
     ● 被相続人は現金1億円のみ所有
     ≪相続税の計算≫
     （1億円－3,600万円）×30％－700万円＝1,220万円

   • 賃貸マンションで相続した場合相続税18.4万円

     [想定条件]
     ● 相続人が長男1人の場合
     ● 被相続人は1億円の賃貸マンションを購入
     　（建物6,000万円、土地4,000万円（持分考慮後の敷地面積40㎡））
     ● 自用地の相続税評価額は時価の80％、
     　自用家屋の相続税評価額は時価の60％
     ● 借地権割合は70％、借家権割合は30％、賃貸割合は100％
     ● 小規模宅地等の特例の要件を満たす
     ≪相続税の計算≫
     （1,264万円（土地）＋2,520万円（建物）－3,600万円）×10％＝18.4万円

   ※8.上記相続税評価・相続税額は想定シミュレーション・想定条件を前提とした概算値であり、実際の相続税評価・相続税額とは異なります。（2022年1月1日時点）

2. 「少ない自己資金＋金融機関からの融資」で
   レバレッジ効果を得られる可能性がある_※１

   

   不動産投資は株式投資などと異なり、購入する際金融機関からの融資を利用することができ、少ない自己資金で大きな資産形成をすることができます。^※2
   金融機関からの融資によって、当初の自己資金だけでは実現できないような投資効果を得られることをレバレッジ（てこ）の作用になぞらえ、レバレッジ効果といいます。

   • レバレッジを効かせない場合

     購入例築古中古マンション1戸
     ご購入の場合

     自己資金

     1,000万円

     物件価格

     1,000万円

     表面利回り

     8%

     年間収益^※3

     80万円（8％）^※４

   • レバレッジを効かせる場合

     購入例１Rタイプ2戸
     ご購入の場合

     自己資金

     1,000万円

     物件価格

     6,000万円（借入額5,000万円）

     表面利回り

     4.8%

     年間収益^※3

     288万円（28.8％）^※4

     年間利息額（概算）^※5

     ▲100万円（金利2%,35年ローンの場合）

     実質年間収益(＝年間収益-年間利息額）

     188万円（18.8%）^※4

     元本返済（概算）^※5

     ▲100万円

     キャッシュフロー(＝実質年間収益-元本返済）

     88万円（8.8%）^※4

   見た目の表面利回りが低くても、
   レバレッジを効かせた方が、
   自己資金に対する実質利回りは大きい

   ※1　上記シミュレーションでは、空室や賃料変動、金利上昇等のリスク、不動産取得税・固定資産税・都市計画税等の税金、修繕費用、管理費等の支出については考慮していません。またローンの契約内容（借入金額、金利、返済期間）等によっては、家賃収入よりも支出額が多くなる（レバレッジ効果を得られない）場合があります。
   ※2　金融機関の融資には審査がございます。金融機関の審査は、金融機関独自のものになりますので、金融機関の審査の結果によっては、ローン利用の希望に添えない場合もございます。ご了承ください。
   ※3　賃料については、別途賃貸借契約に基づいて決定されますので、空室となることや、市場の変化などに伴い家賃収入が変動することがあり、将来にわたって家賃収入が得られることを保証するものではありません。
   ※4　（）内の数字は自己資金に対する利回りを表現しています。
   ※5　元利均等、初年度の場合。

3. マンションの家賃収入は、
   相続後も残った家族の収入源になります
   また、必要時には売却して
   現金化することもできます。_※9

   ※9.売却については、
   経済環境・市況等により変化するため、
   保証するものではありません。ご了承下さい。

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新築マンション

伊藤忠都市開発の
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     担保力の高い物件は
     銀行融資に有利

     物件の資産性や収益力は、金融機関の審査基準となります。これらが高いほど評価も高くなり、融資額や金利に関する交渉も有利になります。

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     高品位な管理体制で
     低維持コスト

     一般的にマンションの修繕積立金は築年数が経過すると金額が増えていきます。こうした点で築古の中古マンションに比べて、築浅のうちは、管理コストを抑えることができます。

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   【本ページ監修：税理士法人東京シティ税理士事務所】
   ※本ページでは、一般的な内容を記載しており、
   個別的に、不動産投資・ローン・税制等の内容・制度が、お客様に適用されるか等については
   当社は何ら保証や責任を負うものではありません。
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